La rehabilitación, el futuro de las ayudas tras los fondos Next Generation y las nuevas fórmulas para generar vivienda protagonizaron el último episodio de “Inversión Inmobiliaria”, de Meli Torres
¿Qué va a pasar con la rehabilitación una vez finalizados los fondos Next Generation? ¿Cómo se financiarán las actuaciones en los edificios? ¿Y puede la rehabilitación contribuir también a generar más vivienda en las grandes ciudades?
Estas fueron algunas de las cuestiones abordadas el pasado viernes 11 en el podcast “Inversión Inmobiliaria”, presentado por Meli Torres, con la participación de María José Piccio Marchetti Prado, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; Carlos Candanedo, CEO de Gilmar Soluciones Constructivas; Laura Visier, directora del Área de Rehabilitación Residencial de UCI; y Fernando Prieto, presidente de ANERR.
¿Más densidad y viviendas más pequeñas en los centros de las ciudades?
Uno de los debates más interesantes surgió al hablar de cómo incrementar la oferta de vivienda cuando el suelo disponible en las grandes ciudades es cada vez más limitado.
María José Piccio puso el foco en la necesidad de mirar hacia la ciudad consolidada. “Más del 98% de su suelo está construido”, señaló en referencia a Madrid capital, por lo que, una vez finalizados los nuevos desarrollos, será necesario “seguir mirando a la ciudad consolidada y a la ciudad construida”.
La directora general de Vivienda y Rehabilitación defendió avanzar hacia una “verdadera regeneración urbana”, que vaya más allá de mejorar la accesibilidad o la eficiencia energética y permita transformar barrios completos y, cuando sea necesario, incluso sustituir edificios que ya no reúnen las condiciones adecuadas.
En ese contexto, apuntó a la posibilidad de aplicar “incrementos de edificabilidad que permitan hacerlo viable” y también “incrementos de densidad en viviendas que a lo mejor ahora son demasiado grandes para lo que nos hacen falta”.
Una reflexión con la que coincidió Carlos Candanedo, que puso ejemplos concretos de cómo podría materializarse esa mayor densidad en los centros urbanos.
“En Madrid, en las grandes ciudades hay muchísimos edificios en los cuales cabría tranquilamente un derecho de levante para elevar dos o tres plantas ese edificio”, explicó.
Según Candanedo, estas nuevas viviendas podrían generar recursos para que las propias comunidades de propietarios afrontasen actuaciones de rehabilitación. Pero también existe margen en el interior de las viviendas ya existentes, especialmente en aquellas de grandes dimensiones situadas en el centro de las ciudades.
El CEO de Gilmar Soluciones Constructivas puso como ejemplo las viviendas de 300 o 400 metros cuadrados, «la mayoría de ellas tiene poco sentido», cuya división podría permitir generar nueva oferta residencial en zonas donde apenas queda suelo disponible para construir. Para Candanedo, facilitar normativamente este tipo de operaciones permitiría poner en valor espacios ya existentes y contribuir a la generación de vivienda sin necesidad de nuevas inversiones públicas en infraestructuras.
“Son elementos que se pueden poner en valor y que no suponen desembolso por parte de la administración, sino nada más ponerse a regular una normativa distinta y que facilite la tramitación”, defendió.
El debate deja así sobre la mesa una cuestión de creciente importancia para las grandes ciudades: cómo generar más vivienda aprovechando mejor el parque inmobiliario existente, sin necesidad de seguir extendiendo la ciudad. Y en Madrid, donde las nuevas Normas Urbanísticas fijan en 40 m² útiles la superficie mínima general de una vivienda, el contraste resulta especialmente llamativo: mientras se debate cómo facilitar la división de viviendas de 300 o 400 m² en el centro de la capital, también se abre la puerta a un modelo residencial de superficies mucho más reducidas. ¿Están los barrios del interior de la M-30 preparados para vivir en viviendas de 40 m²?
Del “motor de arranque” de los Next Generation a un modelo estable
El eje principal del programa fue el futuro de la rehabilitación tras los fondos europeos.
Todos los participantes coincidieron en que los Next Generation han tenido un efecto positivo al activar el mercado y situar la rehabilitación en el centro del debate, aunque también señalaron problemas de gestión, burocracia y plazos.
Fernando Prieto fue claro al respecto: “Se pudo haber gestionado mejor”. Para el presidente de ANERR, el principal aprendizaje debe ser la necesidad de contar con ayudas estables y previsibles.
“Lo que pedimos desde ANERR es que haya una estabilidad en las ayudas, que sepamos lo que va a haber. Lo que no nos vale es que de repente haya mucho dinero, luego se pare y luego vuelva a arrancar”.
Laura Visier coincidió en que “el 2026” supondrá el fin de las subvenciones Next Generation, pero “no vamos a asistir al final de la rehabilitación”. A su juicio, el reto ahora es conseguir que la rehabilitación se convierta en un proceso normal, apoyado en un sistema sencillo y transparente que facilite la decisión de los propietarios.
Más financiación privada y menos obstáculos
Con el final de los fondos europeos, la financiación privada tendrá que adquirir un papel cada vez mayor.
Carlos Candanedo defendió que la pregunta para las comunidades no debería ser únicamente cuánto reciben de subvención, sino cuánto les cuesta al mes rehabilitar su edificio, de manera similar a cómo se plantea la financiación de una vivienda.
Desde UCI, Laura Visier confirmó que el sector financiero está preparado para afrontar este nuevo escenario, aunque considera que las ayudas públicas seguirán siendo necesarias para los casos de mayor vulnerabilidad y como elemento de incentivo.
Los participantes también reclamaron simplificar la tramitación y potenciar figuras como el agente rehabilitador, las ventanillas únicas o el pasaporte de renovación, para facilitar todo el proceso al ciudadano.
Para 2050, un reto a 24 años vista
El horizonte es ambicioso. Fernando Prieto recordó durante el programa que España tiene por delante las próximas décadas para transformar su parque inmobiliario y cumplir los objetivos europeos de eficiencia energética.
El volumen de inversión necesario da una idea de la magnitud del desafío: “En estos 24 años, en torno a un billón con ‘B’ de euros de inversión en rehabilitación”, señaló.
Para Laura Visier, el camino pasa por convertir la rehabilitación en una realidad cotidiana y no dependiente exclusivamente de las subvenciones: “La rehabilitación no necesita de impulsos sino que necesita políticas estables, necesita ayudas que estén bien focalizadas, y un sistema global que facilite a los ciudadanos el terminar de dar el paso”.
Una transformación que, como quedó patente durante el programa, no afecta únicamente a la eficiencia energética de los edificios. También abre un debate sobre cómo queremos que sean nuestras ciudades, cómo aprovechar mejor las viviendas existentes y qué papel puede jugar la rehabilitación en la generación de nueva oferta de vivienda.
Pendientes de activarse las nuevas ayudas en Madrid
Mientras el sector afronta esta transición entre los fondos Next Generation y el nuevo Plan Estatal de Vivienda, queda pendiente la puesta en marcha de las nuevas convocatorias de ayudas en la Comunidad de Madrid. Durante el programa, Fernando Prieto señaló que, aunque las cantidades correspondientes ya están aprobadas y se ha anunciado su próxima apertura, la convocatoria todavía no se había puesto en marcha, generando cierta expectación entre las empresas del sector.
“Lo que tenía que haber ocurrido es que el final de los fondos Next ya tuvieran en marcha el Plan Estatal”, explicó Prieto, quien advirtió de que esta transición puede generar “un poco de sequía de ayudas” y contribuir al actual estancamiento que están experimentando algunas empresas de rehabilitación.
La reclamación del sector pasa, por tanto, por dar continuidad a las ayudas y evitar periodos de vacío que dificulten la planificación de las empresas y la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios.
Escucha la edición viernes 11-09-2026 del podcast Inversión Inmobiliaria al completo [AQUÍ]