En ANERR creemos firmemente que mejorar la accesibilidad en los portales de edificios antiguos no es un lujo, sino una necesidad social urgente y una gran oportunidad técnica para revitalizar nuestro patrimonio construido. En un contexto de envejecimiento poblacional, movilidad reducida y exigencias normativas crecientes, adaptar los espacios comunes —especialmente los portales— es clave para garantizar el derecho de todos a entrar y salir de su hogar con autonomía, seguridad y dignidad.
Contexto del parque edificado
España cuenta con un parque residencial envejecido: la media de edad de los edificios residenciales es de 43,5 años. Según datos de la Fundación Mutua de Propietarios, solo el 0,6 % de los edificios son plenamente accesibles. El 63 % no permite acceso sin escalones desde la calle al portal, y un 22 % ni siquiera dispone de ascensor.
A esto se suma una coyuntura favorable: el auge de la rehabilitación tras la pandemia, impulsado por fondos europeos (Next Generation) y el Plan de Recuperación, ha multiplicado por 1,5 el número de actuaciones desde 2019. Integrar la accesibilidad dentro de los proyectos de mejora energética, conservación o digitalización es hoy más viable, rentable y financiable que nunca.
Marco normativo y obligaciones
La accesibilidad universal está respaldada por un sólido marco legal que los profesionales debemos conocer y aplicar:
- Ley 51/2003 y el RDL 1/2013: exigen la eliminación de barreras arquitectónicas tanto en espacios públicos como privados.
- Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b: obliga a realizar obras de accesibilidad sin necesidad de acuerdo previo si no superan el coste de 12 mensualidades ordinarias, descontadas las ayudas públicas.
- Código Técnico de la Edificación (CTE): el Documento Básico DB‑SUA y su Documento de Apoyo DA DB‑SUA/2 establecen exigencias mínimas y tolerancias aplicables en edificios existentes cuando el espacio es limitado.
- Normativa autonómica: puede establecer requisitos más exigentes (por ejemplo, en edificabilidad, tramos, pendientes o sistemas automáticos).
Diagnóstico técnico previo
Toda intervención debe partir de un análisis riguroso de las condiciones del portal. El técnico debe evaluar:
- Desniveles entre la calle y el vestíbulo.
- Pendientes disponibles, atendiendo a los límites: hasta 10 % para < 3 m, 8 % para < 6 m, y 6 % en el resto, con tolerancias si no hay alternativas viables.
- Anchuras mínimas: puertas ≥ 0,80 m, rampas ≥ 1,20 m (o 0,90 m en edificios existentes).
- Espacios de maniobra: mesetas ≥ 1,50 m, radios de giro adecuados.
- Pasamanos: en doble altura (90–110 cm y 65–75 cm), con zócalos guía cuando proceda.
- Puertas: fuerza de apertura, tipo de cierre, y altura de elementos de control entre 0,80 y 1,20 m.
- Ascensor existente: si lo hay, comprobar si cumple medidas de accesibilidad (cabina ≥ 1,00 × 1,25 m, automatismos, botonera en braille, aviso sonoro/visual, pasamanos…).
Este diagnóstico permite seleccionar la solución más adecuada, optimizando coste, viabilidad técnica, estética y plazo de ejecución.
Soluciones técnicas asequibles
En ANERR promovemos soluciones adaptadas a edificios existentes que permiten alcanzar un alto grado de accesibilidad sin acometer obras estructurales de gran calado. Entre las más frecuentes:
1. Eliminación de peldaños en el portal
Es el primer y más habitual obstáculo. Según el caso, se puede:
- Reconfigurar el rellano de entrada.
- Elevar o rebajar cotas con pequeñas rampas (< 10 % de pendiente).
- Incorporar pasamanos dobles y zonas de giro normativas.
2. Plataformas salvaescaleras y elevadores verticales
Solución ideal para salvar desniveles entre calle y ascensor cuando no hay espacio para rampas ni posibilidad de bajar el ascensor:
- Plataformas verticales (hasta 3 m): reducida huella, sin foso ni sala de máquinas.
- Plataformas inclinadas sobre raíles: útiles para tramos de escaleras. Transportan sillas de ruedas sin necesidad de transfer.
- Requieren escaleras con anchura ≥ 95 cm (ideal ≥ 105 cm); plegables cuando no se usan.
- Parada ante obstáculos y fácil mantenimiento.
3. Automatismos en puertas
Una puerta demasiado pesada o con cierre manual puede convertirse en una barrera. Las soluciones son sencillas:
- Motores automáticos con apertura por sensor, pulsador o tarjeta.
- Cierrapuertas hidráulicos con baja resistencia.
- Bajada de altura de control entre 0,80 y 1,20 m.
Esto beneficia no solo a personas con discapacidad, sino también a mayores, familias con carritos o cualquier usuario con movilidad reducida.
4. Adaptación de ascensores
Cuando el ascensor ya existe pero no arranca a cota cero, es viable bajarlo hasta el nivel de calle, eliminando el desnivel del portal:
- Puede requerir modificación del foso, desvío de instalaciones o nuevas puertas.
- También se puede ampliar la cabina, automatizar puertas, instalar pasamanos y adecuar señalización visual y sonora.
- Especial cuidado en edificios históricos: se debe respetar la estética (revestimientos, rejerías…). Plataformas retráctiles o reversibles son preferibles.
Costes estimados
Los costes varían en función del tipo de edificio y la solución adoptada, pero muchas de ellas son asumibles y financiables:
| Solución | Coste estimado |
|---|---|
| Rampas simples | 2.000 € – 6.000 € |
| Plataformas salvaescaleras | 8.000 € – 20.000 € |
| Adaptación o bajada de ascensor a cota 0 | 70.000 € – 80.000 € |
Subvenciones disponibles
Aunque estos costes pueden parecer elevados según el contexto de la comunidad de vecinos, existe un abanico de ayudas públicas que puede cubrir entre el 60 % y el 100 % del coste, si se gestionan correctamente:
- Plan Estatal de Vivienda: hasta 8.000 €/vivienda o el 40 % del coste para actuaciones de accesibilidad.
- Fondos Next Generation (Rehabilitación energética + accesibilidad).
- Madrid – Plan Adapta: hasta 6.000 € por vivienda y un 60% del coste
- Andalucía: hasta el 80 %, incluso 100 % en zonas protegidas.
- Otras CCAA: líneas específicas para entornos urbanos vulnerables o edificios catalogados.
Importante: por ley, la comunidad no puede exigir a los vecinos más de 12 mensualidades ordinarias tras aplicar subvenciones.
Cómo organizar el proceso técnico
Desde ANERR recomendamos estructurar el proceso en estos pasos:
- Inspección técnica: diagnóstico que defina necesidades y viabilidad de las actuaciones.
- Estudio de soluciones: comparativa técnica y presupuestaria.
- Aprobación en junta: si la obra beneficia a personas mayores o con discapacidad y es < 12 mensualidades, no suele requerirse mayoría.
- Gestión administrativa: licencias y permisos.
- Solicitud de ayudas: planificación alineada con convocatorias públicas.
- Ejecución: mínima molestia con elementos modulares.
- Certificación final: cumplimiento del CTE, DB‑SUA y otras normativas.
Mejorar la accesibilidad de un edificio antiguo ya no es una utopía costosa: es una posibilidad real, técnica y económicamente viable. Como técnicos y profesionales del sector, tenemos la responsabilidad de aplicar soluciones eficaces, sostenibles y adaptadas a cada caso. Desde ANERR apoyamos una rehabilitación integral que sea también inclusiva. Porque eliminar una barrera arquitectónica no solo transforma un portal: cambia vidas.